Риски арендодателя при заключении договора аренды

Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие. Помощь в составлении договора аренды имущества Юридическое бюро. Позиция арендодателя: арендатор в период действия договора не. Для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и.

Please note that this is beta English version. Some pages may not be translated. If you experience difficulties, please contact our administrator:. Под коммерческой недвижимостью принято понимать здания, сооружения, помещения и земельные участки, используемые в предпринимательской деятельности для регулярного извлечения прибыли.

Аренда Риски арендодателя при заключении договора

Арендные правоотношения получили широкое распространение, так как, с одной стороны, позволяют удовлетворить потребность предпринимателя в помещении для занятия бизнесом, с другой стороны, обеспечивают стабильный доход собственнику недвижимого имущества.

Для того, чтобы оградить себя от возможных проблем, связанных с исполнением договора аренды, а также судебных разбирательств, необходимо серьезно подойти к составлению соглашения, детально прописав его условия. Во-первых, необходимо максимально точно индивидуализировать объект недвижимости, передаваемый в аренду по договору, иначе в соответствии с п.

Предупреждение возможных рисков при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

ГК РФ договор может быть признан не заключенным. Что повлечет для арендатора риск утраты преимущественного права на аренду этого имущества на новый срок и требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору.

Так в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 31.

N Ф04-5036/2007(36635-А46-10) по делу N А46-9186/2006 суд, истолковав содержание договора, указал на его незаключенность ввиду несогласования условия об имуществе, передаваемом в аренду. ГК РФ, суд указал на отсутствие в рассматриваемом случае преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, поскольку предыдущий договор заключен не был, и отказал в удовлетворении иска.

Кроме того, арендатор в случае недостаточно точного определения объекта договора несет риск предъявления к нему иска об истребовании вещи из чужого незаконного владения арендодателем, что нашло отражение на практике в Определении ВАС РФ от 08.

Не только у арендатора, но и у арендодателя могут возникнуть проблемы при недостаточной конкретизации объекта договора, связанные с невозможностью взыскания арендной платы в случае признания договора аренды незаключенным. Также в случае признания договора незаключенным арендодатель не сможет требовать принятия в пользование объекта, а также внесения обязательного платежа за пользование и неустойки за его просрочку.

Так, например, судом было отказано в удовлетворении подобных требований арендодателя в Постановлении ФАС Московского округа от 14. Если все-таки условия об объекте не были достаточно конкретизированы, в результате чего возникла опасность признания договора незаключенным, помочь может ссылка на п.

N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.

Не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

Кроме того, следует помнить, что в соответствии с п.

Обоюдные риски сторон при заключении договора аренды

ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Во-вторых, в первую очередь для арендатора важно обратить внимание на регламентирование в договоре целей пользования недвижимым имуществом.

Так как если арендатор пользуется арендуемым имуществом не в соответствии с целями использования, которые определены договором, арендодатель имеет право предъявить претензию об устранении допущенных нарушений. В случае ее неисполнения в разумный срок он может на основании п.

ГК РФ потребовать расторжения договора и возмещения убытков, что нашло отражение в Постановлении ФАС Московского округа от 07. Если же имущество передано, но при этом его невозможно использовать согласно целям, описанным в договоре, то уже арендатор вправе предъявить претензию арендодателю.

Если тот не устранит недостатки, то арендатор в соответствии с п. ГК РФ имеет право требовать возмещения убытков, например в размере уплаченных арендных платежей.

На практике это подтвердилось, например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 22. В-третьих, необходимо надлежащим образом отразить в документах факт передачи имущества либо актом приема-передачи, либо указанием на то, что договор выполняет функцию акта. Иначе у арендодателя могут возникнуть проблемы с взысканием арендной платы.

Как избежать рисков при аренде коммерческой недвижимости

Однако судебная практика идет по пути признания факта передачи имущества не только актом приема-передачи, но и иными документами (например, актом сверки взаиморасчетов). Кроме того передачу объекта можно подтвердить свидетельскими показаниями (Постановление ФАС Центрального округа от 15.

N А35-2770/05-С13), а также, доказав фактическое пользование в суде (Постановление ФАС Поволжского округа от 07. В-четвертых, для предупреждения рисков важно до заключения договора проверить документацию на объект недвижимости (например, запросить правоустанавливающие документы у владельца, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

При долгосрочном договоре зачастую у арендатора возникают проблемы при смене собственника объекта недвижимости, когда новый собственник не желает продолжать арендные отношения.

В таком случае следует помнить о п. ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Более того, как следует из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.

По делу N А56-31016/2013 в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, и исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.

Чтобы оставить комментарий, вам надо. Текст комментария будет сохранен. Если вы еще не зарегистрированы на Закон.